איזה מחיר עלי לבקש עבור הנכס או הדירה?

השאלה הראשונה שמוכר מתבקש לעשות בטרם יוציא נכס למכירה היא לקבוע את כדאיות העסקה ולתמחרה בהתאם. כל מוכר דירה עומד בפני השאלה הבסיסית והמהותית מהי התמורה שיכול ורצוי שיבקש עבור הנכס שבבעלותו. הגורם המקצועי והמוסמך לקבוע שווי נכס ולבצעה הערכה מקיפה וכוללת של הנכס הוא כמובן שמאי מקרקעין ואכן לפני מכירה של נכס מורכב או יחודי או בעל תכונות או מרכיבים בעלי השפעה על המחיר (למשל זכויות בניה בלתי מנוצלות) מומלץ לפנות לשמאי מקרקעין לקביעת הערכת שווי של הנכס, שרצוי ויבדוק בנוסף אלמנטים חשובים נוספים כגון בדיקת הסביבה של הנכס, בדיקות משפטיות, בדיקת היתר הבניה, בדיקות תכנוניות, בדיקת היטלים ומיסוי ובדיקה הנדסית. בעלי דירות בבנייני מגורים (בניה רוויה) מסתפקים לעתים בייעוץ של מתווך נדל"ן שעובד באזור בו נמצאת הדירה ומכיר את מחירי השוק של הדירות בסביבה או מבצעים הערכה או סקר שוק עצמאיים של שווי השוק של דירות דומות בבניין או בבנינים סמוכים ונעזרים לשם כך בלוחות למכירת דירות שבאתרי האינטרנט או העיתונות הכתובה. כיום רשויות המסים בישראל מפרסמות באתר של רשות המיסים מידע נדל"ן לציבור הרחב משנת 1998 והלאה. המערכת מאפשרת קבלת מידע אמיתי וקונקרטי אודות עסקאות נדל"ן ומאפשרות קבלת מידע אודות מחיר העסקה לפי סוג נכס ומהות העסקה. המערכת מאפשרת לקבל מידע כאמור לפי חתכים שונים בהתאם לסוג הנכס, לפי כתובת או גוש חלקה, לפי טווח תאריכים ושווי עסקה. כתובת קישור לאתר מידע נדל"ן: https://www.misim.gov.il/svinfonadlan2010/startPageNadlan.aspx בקביעת שווי שוק יבואו בחשבון פרמטרים שונים בעלי השפעה על מחירי השוק. בין היתר יש לקחת בחשבון את הפרמטרים הבאים: מיקום הדירה: לסביבת הנכס, אופי הסביבה, רמה סוציו-אקונומית, הרכב האוכלוסייה ואופיה, אופי הבניה בסביבה, רמת התשתיות, אופי ורמת השירותים המוצעים לתושבי האזור, קרבה למוסדות ציבור גנים ובתי ספר, סוג ורמת החינוך, מצב ההיצע והביקוש בזמן הנתון הם גורמים בעלי השפעה על המחיר. טיב הדירה: מצבה הפיזי של הדירה, מועד הבניה, סטנדרט הבניה, איכות הבניה, מצב הצנרת והחשמל, קיומם של ליקויים, צורך בשיפוץ הדירה בעלי השפעה על מחיר הדירה. זכויות תכנוניות וקנייניות של הנכס: פוטנציאל לשדרוג הנכס מהווה גורם משמעותי בשווי. האפשרות לתוספת בניה או להגדלת הדירה, הוספת מרפסות או חדרים תחולת תוכניות תמ"א 38 ותוכנית פינוי-בינוי ועוד. מחיר הדירה אמור לגלם בתוכו את הפוטנציאל כאמור. שטח הדירה ומספר חדרים: לשטח הדירה ומספר החדרים שבה השפעה רבה על מחיר הדירה. חשוב לדעת כי בישראל שיטות המדידה משתנות ואין אחידות לעניין שטח הדירה בעיריות, אצל קבלנים וברישום בטאבו. קיים כאוס מוחלט בנושא גודל הדירה. ב-2008 אומץ לעניין זה תקן 9 לצו המכר (דירות) כך שהמושג השייווקי "שטחי הפלדלת" תואם את התקן (זהו לא השטח המופיע בארנונה) שמשמעו שטח הדירה מדלת הכניסה פנימה, כולל הממ"ד ושטח הקירות, כאשר מוציאים מכלל החשבון את השטחים המשותפים שמחוץ לדירה (חדרי מדרגות, לובי, מחסנים וכו'). ככל ששטח הפלדלת גדל, עולה שווי הדירה. לקומה בה מצויה הדירה, לקיומה של מעלית, לקיומן של מרפסות נוף, לכיווני אוויר השפעה על שווי הדירה. צמידויות: לצמידויות של הדירה השפעה על מחירה: חניה צמודה (בימינו קיימת לעתים דרישה לשתי חניות), חניה מקורה, מחסן צמוד, הצמדה של גג, מרפסת לא מקורה, המדה של גינה וכיוצ"ב. רישום הזכויות ואופיין: לאופי הזכויות (בעלות, חוזה פיתוח, חכירה, חכירה מהוונת) ולמצב הרישום השפעה על המכיר. נגישות תחבורתית: קרבת כבישים ראשיים, נגישות לתחבורה ציבורית (אוטובוסים, רכבת, רכבת קלה), קו ראשון לכביש ראשי, מפגעי רעש תחבורתי וזיהום אוויר, דירה חזיתית לכביש או עורפית ישפיעו על המחיר. מצב השוק, מדדים פיננסיים תשלומים לרשות מקרקעי ישראל, היטלים ומיסוי: גובה הריבית במשק, עוצמת המטבע המקומי, המדד בשוק, מצב שוק המשכנתאות, מצב הביקוש ווהיצע, קיומם וגובהם של מס שבח, היטל השבחה, היטל תיעול וביוב,דמי הייוון דמי הסכמה וכיוצ"ב בעלי השפעה על המחיר. מומלץ בטרם קבלת החלטה על מכירה והוצאת הנכס למכירה להגיע אלי לפגישת יעוץ. זו יכולה ליתן לך נקודות חשובות למחשבה ולסייע לך בהחלטה האם למכור ובאיזה מחיר. תכנון ויעוץ משפטי ממשרדנו מראש עשוי למנוע ממך עוגמת נפש שלאחר מעשה!!!

זיכרון דברים:

מוכרים וקונים רבים מתלבטים לגבי השאלה האם לחתום על זיכרון דברים? שהרי הם חוששים שהצד השני "יברח" להם וסבורים כי ע"י חתימה על זיכרון דבריםמ "ישמרו" על הצד השני. זיכרון דברים דינו כחוזה לכל דבר ועניין ולפיכך מומלץ להימנע מלחתום על זיכרון דברים שמחייב אותך בשלבים מוקדמים בטרם בוצעו הבדיקות המשפטיות, התכנוניות והפיזיות הנחוצות להתקשרות בעסקת מכר וללא הידע המשפטי הנחוץ לניסוח ההסכם ותנאיו. החתימה על זיכרון דברים עלולה לפגוע באינטרסים ובזכויות שלך, לכבול אותך בתנאים לא רצויים ולפגוע ביכולת המיקוח שלך. מה גם, שלחתימה על זיכרון דברים יש השלכות לעניין מועד הדיווח על העסקה לרשויות המס וחתימה עליו עלולה להעמיד אותך בסיכון של קנסות אי הצהרה במועד וקנסות איחור בתשלום המס. לעיתים מתווכים בעסקה הם אלה שממליצים לך לחתום על זכרון דברים ואף מתנדבים להוציא עבורך נוסי זיכרון דברים לדוגמה. אלא שאין הוא עושה לך בכך טובה, נהפוך הוא. המתווך אינו עורך דין ולפיכך חל עליו איסור על-פי חוק המתווכים לתת לך ייעוץ משפטי. קונה ומוכר חכם ואחראי ימנע מלחתום על זיכרון דברים, לקבל החלטות ולנקוט בפעולות ללא ליווי משפטי. הנני ממליצה לך לפנות למשרדי לקבלת יעוץ וליווי משפטי כבר בשלבים המוקדמים ואף בטרם תפגש עם קונים או מוכרים פוטנציאלים!!!