אילנית צירקלביץ-מדמוני (LL.M)

שטח הדירה

שטח הדירה הנו פרמטר מהותי בקביעת שווי הדירה והתמורה בעסקת מכר אלא שקיימות שיטות שונות למדידת נכסים וקיימת חוסר אחידות בהגדרת שטח הדירה ובאופן חישובה. לעיתים, בבואנו לרכוש דירה אנו נתקלים לגבי אותה דירה במקורות שונים בהם מופיע שטח דירה שונה. אנו מוצאים עצמנו מבולבלים לנוכח הסטיות והסתירות בשטח הדירה בין הנסח, המפרט טופס הארנונה או היתר הבניה. הקושי נובע בעיקר מכך  שקיימות שיטות חישוב שונות ואין אחידות בשיטות לחישוב שטח הדירה בין העיריות השונות, בין השמאים, בין הרישומים בלשכת טאבו או ברשות מקרקעי ישראל וכל שכן בהבטחות בעל-פה של מוכר דירה פרטי או קבלן.

קיימות שיטות שונות לחישוב ולציון מידת השטח הדירה: שטח דירה ברוטו המכליל בשטח הדירה גם את את שטח קירות הפנים והחוץ ואת שטחה היחסי של הדירה ברכוש המשותף (חדר מדרגות, לובי הבניין וכיוצ"ב). קיימות שיטות שונות לחישוב שטח דירה נטו הלוקח בחשבון את שטח הדירה  ללא תוספות מחוץ לדירה ובכלל זאת שטח נטו נטו ("שטח רצפה" או "שטח ספונגה" ללא קירות חיצוניים ופנימיים או שטח נטו הלקוח בחשבון באופן מלא או חלקי שטחים שמתחת לקירות פנימיים והחיצוניים של הדירה. 

חוסר האחידות בשיטות החישוב הביאו לעיתים לתחושת בלבול והטעיה בקרב רוכשי דירות ועתרו לקבלת פיצוי בגין הפער בין שטח הדירה שהוצג בפניהם לבין השטח האמיתי של הדירה. בע"א 8949/07 י.ר. אחים עזרא חברה לבנין בע"מ נ' זאב כתבכבוד השופט יצחק עמית : "נחזור ונאמר כי אין הדעת נוחה מהנוהג של מוכרי דירות להציג את שטח הדירה 'ברוטו', גם אם להסכם המכר מצורף תרשים ממנו ניתן לדלות בנקל את שטח הדירה בפועל. שטח הדירה הוא נתון מהותי בעסקת מכר דירה, ורוכש הדירה המצוי אינו מעלה בדעתו כי שטח ברוטו כולל גם את החלק היחסי בפיר המעלית ובחדר המדרגות. לכן, על המוכר להביא עובדה זו לידיעת רוכש הדירה במפורש ובאופן ברור. פעם אחר פעם, אנו מוצאים בפסיקה 'הערות אזהרה' למוכרי הדירות בנושא זה". בת"א (ת"א) 25527-04-11 מיום 21.10.15 הצביע גם הוא על הבעיתיות שבשיטות החישוב השונות ברוטו ונטו

התקן גם מגדיר את שטחי ההצמדה או השטחים המשויכים לדירה. שטח מרתף, למשל, יהיה זה הכלוא בין קירות החוץ, בתוספת שטח היטל תיאורטי בעובי של 20 ס"מ. שטח מרפסות וחצרות יהיה זה הכלוא בין קירות החוץ של המרפסת או החצר, בתוספת שטח היטל קירות החוץ ומחצית שטח היטל קירות משותפים. במניין שטחי המרפסת או החצר לא ייכלל היטל קירות החוץ של הדירה. שטח המחסנים והחניות יהיה זה הכלוא בין קירות החוץ, בתוספת שטח היטל קירות החוץ ומחצית עובי הקירות המשותפים.

יצויין, כי מוכרי דירות יד שנייה שנרכשו לראשונה לפני 2008 אינם כפופים לתקן ולשיטת החישוב על-פיו. התקן גם אינו חל על הגדרות שטח דירה לצורך הליכי תכנון ובנייה או לרישום בטאבו, שם השיטה שונה אינה אחידה והשתנתה במהלך השנים כבעבר רשמו את היחידות בבית המשותף בשטח נטו ללא קירות חוץ וללא מרפסות ובמהלך השנים שונתה שיטת הרישום באופן שכלל גם קירות חוץ, והמרפסות הלא מקורות רשומות בדרך כלל כהצמדה.

בשובר הארנונה מצויין שטח הדירה בהתאם למדידות על-פיהן בוצע חישוב על פי צו הארנונה אלא שליישובים שונים חוקקו חוקי עזר שונים והדבר יצר חוסר אחידות אך אנו ערים לשינוי במגמה הן בחקיקה והן בפסיקה.  

ברע"א 2453/13 עמר נ' עיריית חדרה  נדונה שאלת דינם של חלקי מטרים רבועים בחישוב הארנונה של נוכס ששטחו אינו מספר שלם והאם ניתן לעגל את השטח הנ"ל. 

סמכותן של הרשויות המקומיות בישראל להטיל ארנונה כללית קבועה בחוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992 ("חוק ההסדרים"). כידוע החיוב בארנונה נעשה לפי שיעור תשלום ליחידת שטח והבסיס לכך הוא האמור בסעיף 8(א) לחוק ההסדרים שקובע כי "מועצה תטיל בכל שנת כספים ארנונה כללית, על הנכסים שבתחומה שאינם אדמת בנין. הארנונה תחושב לפי יחידת שטח בהתאם לסוג הנכס, לשימושו ולמיקומו, ותשולם בידי המחזיק בנכס" (ההדגשה הוספה).

תקנה 3(א) לתקנות הסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות), התשס"ז-2007 ("תקנות ההסדרים"), אשר הותקנו מכוח חוק ההסדרים, קובעת כי חישוב שטחו של נכס לצורך הטלת ארנונה כללית יהיה במטרים רבועים; הארנונה הכללית אשר תוטל על נכס תהיה בסכום המתקבל ממכפלת מספר המטרים הרבועים של הנכס בסכום הארנונה למטר רבוע. תקנה 3(ב) לתקנות ההסדרים אוסרת על הרשות המקומית לשנות את שיטת החישוב של שטח הנכסים שבתחומה משנה לשנה וניתן רק לתקן טעות שנפלה לגבי נכס מסוים. 

בפסק הדין נדונו שתי שאלות פרשניות כדלקמן:

1. האם תקנה 3(א) לתקנות ההסדרים קובעת כלל אחיד בעניין היחס לחלקי מטרים רבועים שחל על כל הרשויות המקומיות, או שכל רשות מקומית             רשאית לקבוע את היחס הנ"ל לעצמה .  

2. אם תקנה 3 קובעת כלל אחיד, איזו מבין השיטות האפשריות (השיטה המדויקת; עיגול מעלה-מטה; עיגול תמיד למעלה; עיגול תמיד למטה) היא               השיטה שלפיה על הרשויות  המקומיות לפעול ולחשב את השטח ביחס לחלקי מ"ר.

בפסק הדין נעשתה הבחנה בין פעולתה של הרשות המקומית כמחוקקת לגביה יש להעדיף פרשנות המובילה להגברת הפיקוח על הרשות ולהצרת שיקול דעתה להבדיל מפעולתה בתפקידה כרשות מבצעת, לגביה מתחם שיקול הדעת הנתון לה רחב יותר. ביהמ"ש פסק כי קביעת היחס לחלקי מטרים רבועים היא פעולה שעושה הרשות המקומית בכובעה כמחוקקת. ההתייחסות לחלקי מטרים רבועים מוסדרת בצווי הארנונה העירוניים עצמם. לכן, בסוגייה זו יש להעדיף פרשנות המגבילה את שיקול הדעת הנתון לרשות. בית המשפט העליון קבע כי אמנם דיני ההקפאה אינם מחייבים בהכרח אחידות בין הרשויות המקומיות בסוגייה מסוימת בראייה "אופקית", ואין כל פסול בכך שרשויות שונות ינהיגו שיטות שונות,  אלא שהדבר אינו גורע מהמסקנה כי יש מקום לקבוע כלל אחיד בעניין היחס לחלקי מטרים רבועים, שיחייב את הרשויות המקומיות כולן בצורה אחידה. תקנה 3(א) לתקנות ההסדרים לפיה יש לחייב לפי מטרים רבועים, אינה מנוסחת באופן יחסי המחיל מגבלה על שינוי הסדר קודם שנהג באותה רשות. התקנה מנוסחת ככלל שכוחו יפה כלפי כל הרשויות המקומיות. מטרתה של תקנה 3(א) הייתה לקבוע כלל אחיד בנוגע ליחידת השטח שעל בסיסה תחושב הארנונה. זאת, כדי לשנות מצב קודם בו חישבו רשויות שונות את השטח לפי יחידות אחרות (כגון חדר או "יחידות נכס") .

עוד נקבע כי אין לכך כל היבט מקומי ואין כל סיבה נראית לעין שמחזיקה של דירת מגורים ברשות מקומית פלונית תשלם ארנונה לפי שיטה אחת (למשל, השיטה המדויקת), בעוד שמחזיקה של דירה ברשות מקומית אלמונית תשלם לפי שיטה אחרת. בית המשפט קבע כי הכלל האחיד הוא חיוב לפי השיטה המדויקת כולל חלקי מ"ר. הלכה זו תחול לעתיד ומועד כניסתה לתוקף ביום 01/01/2018 אך יחד עם זאת נקבעה בפסק הדין הוראת מעבר.

החל מיום 01/01/2016 על רשויות מקומיות שיש בידיהן נתונים מדויקים בדבר שטחי הנכסים שבתחומן או חלקם לחייבם בארנונה לפי השיטה המדויקת. כמו כן, החל ממועד זה, רשויות מקומיות שלא מצויים בידיהן הנתונים המדויקים לגבי כל הנכסים או חלקם, אך יבצעו מדידות חדשות של נכסים קיימים, ימדדו נכסים חדשים או יקבלו נתונים בדבר השטח המדויק של נכסים שבתחומן בדרך אחרת, יקבעו את שומת הארנונה עבור נכסים אלו לפי השיטה המדויקת. ההוראה לגבי תקופת המעבר תחול רק על שומות עתידיות, שיוצאו לשנת 2016 והיא לא תחול על חובות ארנונה שלא שולמו על פי שומות עבר.

האמור לעיל אינו מהווה יעוץ משפטי או תחליף ליעוץ משפטי אלא מידע כללי בלבד, שאינו מחייב ואין להסתמך עליו. לקבלת יעוץ משפטי מקצועי וקונקרטי הינך מוזמן/נת לפנות למשרדי באחד מהאמצעים הבאים:

במייל: ILANITZLAW@GMAIL.COM

בטלפון: 09-8781911 

בפקס: 09-8781911