היכן רשומה הדירה?
רוב תושבי ישראל מכירים את ה"טאבו", או בשמו הפורמאלי "לשכת רישום המקרקעין" ומזהים בטאבו כגוף האחראי על רישום פעולות וזכויות בנכסי מקרקעין במדינת ישראל אלא שחלק גדול מהדירות בישראל רשומות ברשות מקרקעי ישראל ו/או בחברה/גוף משכן ואינן רשומות כלל בלשכת רישום המקרקעין.
כשאנו רוכשים דירה, בין השאלות הראשונות שעלינו לשאול היא היכן רשומות הזכויות בדירה, מה מהות הזכויות (חכירה או בעלות) והאם זכויות המוכר רשומות אצל הגורם או הגורמים הרלוונטים. לשאלות אלו השלכות רבות, ובכללן לגבי השווי הכלכלי של הדירה ולגבי הליך הרישום וההוצאות הכרוכות בו.
כך למשל, לצורך ביצוע עסקה הרשומה בטאבו נצטייד בנסח טאבו מלשכת רישום המקרקעין, שבו מפורט המידע על הזכויות בנכס בעלי הזכויות, מהות הזכות הגבלת זכויות. בנסח נמצא בין היתר פרטים אודות, משכנתאות, שעבודים, הפקעות, צוו בית משפט, זיקות, קיומו של תקנון מצוי או מוסכם. בעסקה שבה הזכויות רשומות ברשות מקרקעי ישראל בלבד יהיה צורך במסגרת הבדיקות המקדמיות לקראת עסקה להוציא אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל. בעוד שפנקסי המקרקעין פתוחים לעיון הציבור וכל אדם רשאי לקבל נסח רישום, הרי שאישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל ינתן לחוכר הרשום בלבד או מורשיה על-פי יפוי כח כדין.
ככל, שהזכויות רשומות גם אצל גורם משכן (עד לרישומן הסופי בפנקסי המקרקעין), יש צורך באישור זכויות מהחברה המשכנת וזאת בנוסף לאישור על מצב הזכויות מרשות מקרקעי ישראל.
זאת ועוד, נכס שאינו רשום בלשכת רישום המקרקעין יחייב במסגרת הבדיקות המקדמיות לקראת עסקה לעיין במרשמים הרלוונטים (כגון רשם המשכונות רו רשם החברות), ולקבל ולבדוק בטרם ביצוע עסקה מידע אודות שיעבודים ו/או משכונות ו/או הגבלות.
רוכש זהיר של דירה הרשומה בטאבו יזדרז עם ביצוע עסקה לרשום לטובתו בפנקסי המקרקעין שבלשכת רישום המקרקעין הערת אזהרה (המגנה עליו מפני רישומן של "עסקאות נוגדות"). כשהדירה אינה רשומה בטאבו, יש לדאוג מיד עם ביצוע עסקה לרשום משכון לטובת הרוכש ברשם המשכונות וככל שקיימת חברה משכנת, לעדכן את החברה המשכנת בדבר העסקה ולרשום בספריה, הערה בדבר ההתחייבות.
כמרצה בתחום רישומי זכויות וכעורכת דין בעלת ותק וניסיון רב בתחום אני נתקלת מעת לעת ב"מופתעים" שאינם מודעים לכך, שדירתם אינה רשומה בטאבו ותוהים על הנפקות שיש לכך. לא אחת נשאלתי ע"י רוכשים פוטנציאלים האם כדאי לרכוש דירה שאינה רשומה בטאבו אלא ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת. ככלל, העובדה שדירה רשומה ברשות מקרקעי ישראל ובחברה משכנת אין בה כשלעצמה להפריע אלא שכל מקרה יש לבדוק לגופו, בכפוף לבדיקות המקדמיות שיש לבצע ע"י עורך דין מומחה ומנוסה בתחום הנדל"ן, רישומי זכויות ועסקאות מכר, ולליווי משפטי מקצועי ומתאים ע"י עורך דין כאמור.
האמור לעיל אינו מהווה יעוץ משפטי או תחליף ליעוץ משפטי אלא מידע כללי בלבד, שאינו מחייב ואין להסתמך עליו. לקבלת יעוץ משפטי מקצועי וקונקרטי הינך מוזמן/נת לפנות למשרדי באחד מהאמצעים הבאים:
במייל: ILANITZLAW@GMAIL.COM
בטלפון: 09-8781911
בפקס: 09-8781911